少繳城鎮土地使用稅和房產(chǎn)稅的案例解析 (一)案例資料 某房地產(chǎn)企業(yè)成立于2009年5月,經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、基礎設施建設開(kāi)發(fā)、投資管理與企業(yè)管理、園林綠化工程、停車(chē)場(chǎng)管理服務(wù)。該企業(yè)擁有的土地和房產(chǎn)較多,2016年3月,當地地方稅務(wù)局稽查局對該企業(yè)的房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅的納稅情況進(jìn)行稅務(wù)稽查。 (二)稅務(wù)稽查方法 1. 了解城鎮土地使用稅的納稅情況 (1)稅務(wù)人員通過(guò)檢查企業(yè)賬簿資料、土地使用證、土地出讓協(xié)議等資料,發(fā)現企業(yè)共有土地三幅。分別是外購辦公樓占地,土地使用證面積是924平方米;開(kāi)發(fā)建設的商業(yè)綜合體占地面積為36000平方米;2015年8月剛剛受讓的住宅開(kāi)發(fā)用地97000平方米。 (2)企業(yè)對辦公樓占地及自營(yíng)的商業(yè)綜合體占地按規定申報了城鎮土地使用稅,但對2015年8月受讓的住宅開(kāi)發(fā)用地97000平方米未申報城鎮土地使用稅。稅務(wù)人員決定進(jìn)一步了解2015年8月受讓的住宅開(kāi)發(fā)用地,未申報繳納城鎮土地使用稅的原因。 (3)稅務(wù)人員通過(guò)詢(xún)問(wèn)和審閱土地出讓協(xié)議等資料了解到,該企業(yè)通過(guò)受讓取得的土地為非耕地,一直空置未使用。雖然已與國土部門(mén)簽訂了土地受讓協(xié)議,協(xié)議約定了交付土地的時(shí)間2015年8月,但是由于近期房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣,企業(yè)資金比較緊張,所以受讓土地后并沒(méi)有對該幅土地開(kāi)工建設,一直處于空置狀態(tài)。而且土地出讓金企業(yè)只付了40000萬(wàn)元,尚欠10900萬(wàn)元,也沒(méi)有辦理土地使用證。企業(yè)財務(wù)人員解釋?zhuān)捎谠摲恋卮嬖谄髽I(yè)違約被國土部門(mén)收回的可能性,因此,企業(yè)沒(méi)有申報繳納城鎮土地使用稅。 2. 了解房產(chǎn)稅的納稅情況 (1)通過(guò)檢查企業(yè)賬簿資料、房產(chǎn)稅納稅申報表等資料,了解到該企業(yè)的辦公樓按規定申報繳納的房產(chǎn)稅正確。 (2)稅務(wù)人員檢查該企業(yè)開(kāi)發(fā)建設的商業(yè)綜合體相關(guān)會(huì )計核算資料發(fā)現,該項目已全部完工驗收,企業(yè)也已經(jīng)將其從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目轉入“投資性房地產(chǎn)”科目,反映出該企業(yè)開(kāi)發(fā)建設的商業(yè)綜合體主要用于出租。稅務(wù)人員在對商業(yè)綜合體的實(shí)地走訪(fǎng)調查發(fā)現,該商業(yè)綜合體盡管經(jīng)營(yíng)得比較紅火,但目前還有部分商鋪尚未對外租出,處于空置狀態(tài)。企業(yè)為了加強商鋪招租力度,考慮新進(jìn)場(chǎng)的商戶(hù)要對門(mén)店進(jìn)行裝修,根據商鋪面積的大小、租賃期限的長(cháng)短,該公司分別給予租戶(hù)30天到90天不等的免收租金期限。在免收租金期限內承租人可以實(shí)際使用房產(chǎn),無(wú)須支付租金,免收租金期限滿(mǎn)后按規定支付租金。 (3)經(jīng)檢查企業(yè)賬簿記錄及相關(guān)納稅資料,該企業(yè)只對收取的租金按規定繳納了房產(chǎn)稅,對處于空置狀態(tài)以及處于免收租金期限的房產(chǎn)未申報繳納房產(chǎn)稅。稅務(wù)人員指出,上述兩種狀態(tài)的房產(chǎn)需要繳納房產(chǎn)稅。財務(wù)人員解釋?zhuān)瑢μ幱诳罩脿顟B(tài)的房屋,屬于企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,對企業(yè)而言是一種產(chǎn)品,不需要繳納房產(chǎn)稅;該企業(yè)開(kāi)發(fā)建設的商業(yè)綜合體是用于對外出租的,且租出的商鋪都與出租戶(hù)簽訂了租賃協(xié)議,商業(yè)綜合體應按照租金收入申報繳納房產(chǎn)稅,沒(méi)有租金收入就不應該申報繳納房產(chǎn)稅,免收租金期間不應繳納房產(chǎn)稅。 (三)相關(guān)稅法解析 1. 受讓土地沒(méi)有開(kāi)工建設,是否需要繳納城鎮土地使用稅的稅法解析 (1)《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第九條規定,新征用的土地,依照下列規定繳納土地使用稅:征用的耕地,自批準征用之日起滿(mǎn)1年時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅;征用的非耕地,自批準征用次月起繳納土地使用稅。 (2)該企業(yè)通過(guò)受讓取得的97000平方米土地為非耕地,已與國土部門(mén)簽訂了土地受讓協(xié)議,協(xié)議約定了交付土地的時(shí)間為2015年8月,根據上述規定,該企業(yè)應于協(xié)議約定交付土地的次月起,即2015年9月開(kāi)始繳納土地使用稅。 (3)已知該土地所在地段的適用稅額為6元/平方米,截止到2016年3月,該企業(yè)應補繳7個(gè)月的城鎮土地使用稅,由于城鎮土地使用稅按年計算。 因此,應補繳的城鎮土地使用稅=6×97000×(7÷12)=339500(元)。 2. 房產(chǎn)免收租金期限間,是否需要繳納房產(chǎn)稅的稅法解析 (1)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)第二條關(guān)于出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅問(wèn)題規定,對出租房產(chǎn),租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期限由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。 (2)根據上述規定,免收租金期限由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。該公司在免收租金期間應按照房產(chǎn)原值申報繳納房產(chǎn)稅。 (3)稅務(wù)人員通過(guò)逐筆核對,最后確認免收租金期間該企業(yè)應補繳房產(chǎn)稅159300元。 3. 對于空置房,是否需要繳納房產(chǎn)稅的稅法解析 (1)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅有關(guān)政策規定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號)第一條規定,鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品房在出售前,對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品。因此,對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房,在售出前,不征收房產(chǎn)稅;但對售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產(chǎn)稅。 (2)上述規定是針對房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設的商品房用于出售的情況,在出售前,對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品,不征收房產(chǎn)稅。而該企業(yè)開(kāi)發(fā)建設的商業(yè)體是用于出租而非用于出售,并且開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)全部已經(jīng)完工驗收,企業(yè)也已將其從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目轉入“投資性房地產(chǎn)”科目,應當認為該商業(yè)綜合體是企業(yè)自用建造的商品房。對于房地產(chǎn)企業(yè)專(zhuān)門(mén)用于對外出租建造的商業(yè)房產(chǎn),應視同一般企業(yè)建造房產(chǎn),按規定繳納房產(chǎn)稅。 (3)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅有關(guān)政策規定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號)第二條第四項規定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅。 (4)根據上述規定,該企業(yè)應自商業(yè)綜合體交付之次月起計征房產(chǎn)稅和,對于企業(yè)因各種原因未能租出去的部分,應按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。稅務(wù)人員通過(guò)核對計算,最后確認處于空置狀態(tài)的房產(chǎn)應補繳房產(chǎn)稅296200元。(四)稽查處理結果 (1)根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的相關(guān)規定,要求該企業(yè)補繳城鎮土地使用稅339500元。 (2)根據房產(chǎn)稅的相關(guān)政策,要求該企業(yè)補征房產(chǎn)稅455500元(159300+296x200)。 (3)根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條之規定,從稅款滯納之日起至稅款實(shí)際繳納之日止,按日加收萬(wàn)分之五的滯納金。 稅務(wù)人員認為,企業(yè)因對相關(guān)政策理解偏差造成少繳稅款,沒(méi)有對該企業(yè)進(jìn)行處罰。 (五)借鑒與思考 城鎮土地使用稅和房產(chǎn)稅是對企業(yè)保有資產(chǎn)環(huán)節征收的稅,納稅人應明確只要是經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn),必然要涉及這兩種稅。本案例中的情況在實(shí)際中是比較多見(jiàn)的,很多納稅人認為房地產(chǎn)未使用或未取得收益就不需要繳納相關(guān)稅金,納稅人應認真學(xué)習稅法相關(guān)規定,正確申報繳納城鎮土地使用稅和房產(chǎn)稅,避免出現納稅錯誤。 1. 對未使用的土地應區分情況進(jìn)行稅務(wù)處理 在城鎮土地使用稅的處理上,如果是企業(yè)與土管部門(mén)簽訂了受讓協(xié)議,但由于未拆遷等不屬于企業(yè)自身的原因而實(shí)際無(wú)法使用土地的情況,可以和稅務(wù)部門(mén)協(xié)商免交城鎮土地使用稅。而對于因企業(yè)自身原因而未使用土地,是不可以免征城鎮土地使用稅的,應于協(xié)議約定交付土地的次月起,開(kāi)始申報繳納城鎮土地使用稅。 2. 正確處理免收租金和無(wú)租金使用的房產(chǎn)稅繳納 對于免收租金的涉稅行為,根據《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)第二條規定,對出租房產(chǎn),租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由房屋產(chǎn)權人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。對于無(wú)租金使用的涉稅行為,根據財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財稅〔2009〕128號)第一條規定,無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應稅單位和個(gè)人,依照房產(chǎn)余值代繳房產(chǎn)稅。 從財政部、國家稅務(wù)總局的兩個(gè)房產(chǎn)稅規定來(lái)看,同樣是不收取租金使用房產(chǎn)的行為,一個(gè)是規定由房屋產(chǎn)權所有人按房產(chǎn)原值繳納的房產(chǎn)稅;另一個(gè)是規定由使用人按房產(chǎn)余值代繳。無(wú)償使用他人房產(chǎn)與免租金期間使用他人房產(chǎn),表面看來(lái)使用人都無(wú)須支付租金給房產(chǎn)所有人,但兩者有著(zhù)本質(zhì)的區別,其稅務(wù)處理也是不同的,納稅人應認真體會(huì )正確處理。 3. 明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的目的合理納稅 國稅發(fā)〔2003〕89號規定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房,在售出前,不征收房產(chǎn)稅,但對售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產(chǎn)稅。在實(shí)際操作中,納稅人應根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的目的合理納稅,如果立項開(kāi)發(fā)的是對外出售的商業(yè)及住宅用房等房地產(chǎn),在售出前是不需要繳納房產(chǎn)稅的。如果立項開(kāi)發(fā)是自用辦公樓或者專(zhuān)門(mén)用于對外出租的商業(yè)等房產(chǎn),則應視同一般企業(yè)建造房產(chǎn)一樣,按規定繳納房產(chǎn)稅。
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